分譲マンションについて

分譲マンションについて

はじめに

マンションの大規模修繕の色々ある項目の中で塗装工事が大きく関わってきます、いかに皆さんの修繕積立金の中で合理的に捻出して修繕計画を立てるかという事になってきます。

共用部分の改修工事関しては全員を代表して管理組合が中心になり工程などを考えて進行していくという事になります。

管理適正化の背景

近年分譲マンションが急速に普及してきたことに伴い、未解決の問題が多数発生しています。

建物関係の方面から見ると、たとえば、修繕計画の不調などといった管理組合の運営に関するトラブル、雨漏り、水漏れ、外壁落下といった建物の不具合に関するトラブルなどです。

これから老朽化するおそれのあるマンションが増加することも見込まれ、快適な居住環境の確保と良質な住宅ストックとしての維持保全のためにも、適切なマンションの管理が必要になり、

それを支援するものとしてマンション管理適正化法が（平成１２年）が成立しました。

共用部分

分譲マンションにおいては、専有部分以外はすべて共用部分として扱われます。
共用部分には大まかに分けると法定共用部分と規約共用部分に分かれます。

法定共用部分
階段室、廊下、支柱、耐力壁、外壁、屋上、建物の玄関、ロビー、エレベータ室、駐車場、自転車置き場、電気室、機械室、共同トイレなどがあります。
また、各戸の玄関ドアの外側部分、窓ガラス、窓枠は共用部分とされています。
規約共用部分
集会室、管理員室、倉庫など規約によって共用部分とすることができます。

改修によるマンション再生の重要性: 建築後一定の年数の経過したマンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、修繕による性能の維持・回復のみならず、

現在の居住水準・生活水準に見合うようマンションの性能をグレードアップする改良工事を適切に実施することが重要です。

特に、マンションで一般化している大規模修繕工事は、修繕と呼ばれているが、その実施回数を追うにつれ、改良の割合を大きくした改修工事として実施することが必要。
（国交省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」の作成より）

長期修繕計画書: マンションの建物維持保全のために、修繕工事の内容と周期、概算費用のシュミレーションした長期修繕計画の基本となる計画書

特にマンションの場合新築時３０年程度、経年時は２５年程度まで作成することが望ましいです。

マンションの立地条件や建物の形状（タワー型マンション、低層のタウン型、海の近くの立地など）によって内容はさまざまです。

（国交省ホームページ「長期修繕計画作成ガイドライン」）; （（財）マンション管理センターのホームページ・長期修繕計画書のサンプル）
大規模修繕: 「大規模修繕」は、一定の周期で修繕するのが望ましい「計画修繕」等のうち、工事内容、工事費、工事期間等が多大となる修繕または改修のことをいいます。

大規模修繕工事の中の塗り替え工事は必須です。
修繕委員会: 分譲マンションにおいては大規模修繕の準備にあたって修繕を専門的に計画する委員会を設置することが望まれます、また委員には建築面や経理面に詳しい方に参加してもらうといいと思います。

計画にあたっては理事会と委員会が協力してスムーズに進めていく事が大事です。

修繕周期
	項目	工事項目	工事内容	修繕周期
建築	塗装工事	鉄部塗装	手摺・扉・柵・などの発錆、防錆、美装を目的とした塗装	4～6年
	塗装工事	外壁塗装	外壁、などの補修を行なった後に塗り替える	10～15年
	防水工事	屋根防水	屋根の防水層の劣化、漏水事故に対する全面的計画的な改修工事	12～18年
		バルコニー等防水	バルコニーなどの防水改修	10～15年
		シーリング防水	サッシ回り、コンクリート打継目地、PC板目地等の既存シーリングを打ちかえる防水	10～15年
	その他	金物類の改修工事	郵便受け、屋上ハッチ等を計画的に修繕または取替え	損傷及び劣化度による
機械設備	給排水設備工事	給水設備取替工事	屋外給水管、屋内給水管等の取替え	18～24年
		雑排水設備取替工事	屋内雑排水管、屋外雑排水管、排水ポンプ、排水枡の清掃及び取替	18～24年
		汚水設備取替工事	屋内汚水管、屋外汚水管取替	24～36年
	ガス設備工事	ガス設備取替工事	工事屋外ガス管、屋内ガス管等の取替	12～36年
	消防設備工事	消防設備取替工事	消火用配管、消化水槽、呼水槽、消化ポンプ、止水弁、逆止弁、テスト弁、連結送水管、消火栓箱の取替	18～24年
	エレベーター設備工事	エレベーター設備取替工事	メンテナンス契約に含まれない部分の取替	24年～32年
電気設備	電気設備工事	電灯、電力幹線・開閉器盤取替工事	電灯・電力ケーブル、引込開閉器盤の取替	24～32年
		照明器具取替工事	階段室、共用廊下、玄関ホールなどの共用灯、屋外灯等の照明器具、自動点滅装置及びスイッチ類の取替	12～18年
		共同分電盤取替工事	共同分電盤、照明配線取替工事	24～32年
		TV受信設備取替工事	TV共聴アンテナ、分配器等の取替	アンテナは8～12年
		自動火災報知設備取替工事	受信器、配線、発信機、住戸内感知器等の火災報知設備の取替。	12～32年
		避雷針設備取替工事	接地抵抗試験箱、避雷突針、避雷針ポール、導線、接地銅板の取替	24年～32年
外構	外構工事	道路舗装改修工事	駐車場、駐輪場、道路、歩道、広場の舗装、緑石、側溝等を広範囲に又は全面的に改修する	24～36年
		外構工作物改修工事	自転車オートバイク置場、柵、ガードレール、掲示板、サインシンボル等の改修・取替	24～36年、塗装は4～6年
		屋外排水設備改修工事	建物回りから公設枡までの雨水排水管路および枡の改修、取替	不具合の状態による

建物診断: 「建物診断」は鉄筋コンクリートなどの躯体構造、外壁、鉄部、屋上防水などの仕上げ、劣化状況を診断します。

診断の目的は、大規模修繕工事を想定し、建物のどの部分をどの程度直し、いつ工事を実施したら良いのかなど、工事の内容を把握するため。

長期修繕計画を作成するとき、工事費用と修繕積立金額の設定の参考とするため。

定期的に建物を観察・記録し、工事を計画する際のデータとするため、などがあります。
耐震改修に関すること: 建物が現行の建築基準法の耐震基準と同等以上の耐震性能を確保するよう診断や改修に努めることが求められています。

現在の「耐震基準」は昭和56年6月1日施行の「新耐震設計法」下で定められたものが一般的です。新耐震法が施行され、それ以前に建てられた建物は「旧耐震」と呼ばれ、現行の耐震基準には適合しなくなりました。

（耐震改修促進法は1995年の阪神・淡路大震災をきっかけとして制定されました。）
バリアフリー化に関すること: 高齢者や障害者や妊婦などの方々が安心して利用できる建築物（ハートビル）の建築を促進することにより、誰もが快適に暮らせるような生活環境づくりを目的としています。

段差のない出入口と充分な幅、障害者用のトイレや駐車場、幅の広い廊下、手すり、スロープなどを設置することなど努力義務があります。

平成18年12月にはバリアフリー新法が施行されています。
新法では、バリアフリー化に関して国民の理解と協力を求める「心のバリアフリー」という意味合いが規定されています。

12～15年ごとに実施する大規模修繕工事は大きく、そしてやっかいな問題です。

快適な居住環境の確保と良質な住宅ストックとしての維持保全のためにも、適切な大規模修繕工事の塗り替え工事計画をたてましょう。

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まとめ

分譲マンション居住の皆様の意識の変化やニーズの高まりに応えて、マンションの資産価値を守り、快適な住環境が確保できるよう管理組合様を中心として進めていきましょう。

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